요양원이나 주야간보호센터를 알아보다 보면 조건이 유난히 좋아 보이는 시설을 만날 수 있습니다.
높은 매출, 많은 현원, 좋은 입지와 낮은 인수금액까지 갖췄다면 당연히 관심이 갈 수 있습니다.
하지만 좋은 조건만큼 자료와 설명 사이에 이상한 점이 없는지 확인하는 것도 중요합니다.
기본자료를 잘 보여주지 않는 경우입니다
매도자가 운영이 안정적이라고 설명하면서도 거래판단에 필요한 자료 제공을 계속 미룬다면 이유를 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 매출자료
- 정원과 현원
- 직원현황
- 임대차조건
- 시설과 비품
- 주요 운영비
어떤 자료부터 확인해야 할지 모르겠다면 요양원·주야간보호센터 양수도에서 처음 확인해야 할 자료부터 살펴보는 것이 좋습니다.
매출 설명과 실제 이용자 수가 맞지 않습니다
제시된 매출에 비해 현원이 지나치게 적거나 현원은 많은데 매출자료에서 흐름이 확인되지 않는다면 원인을 확인해야 합니다.
최근 몇 달 사이 매출이 갑자기 올랐습니다
매출증가 자체는 좋은 신호지만 양도 직전에 갑자기 크게 늘었다면 지속 가능한 변화인지 확인하는 것이 좋습니다.
직원 퇴사가 잦습니다
최근 짧은 기간에 직원이 반복적으로 교체됐거나 인수를 앞두고 여러 직원이 퇴사할 예정이라면 그 이유를 확인할 필요가 있습니다.
직원은 다 남는다는 설명만 있습니다
직원들이 실제로 인수 사실을 알고 있는지와 계속 근무할 의사가 있는지도 확인해야 합니다.
임대차계약이 얼마 남지 않았습니다
- 남은 계약기간
- 임대인의 인수자 계약 의사
- 갱신 가능성
- 보증금과 월세 변경 가능성
- 특약사항
건물주 확인 없이 임차조건이 확정됐다고 합니다
매도자가 “건물주는 문제없다고 했다”고 설명하더라도 실제 인수자가 어떤 조건으로 계약하게 되는지는 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
시설 외관만 지나치게 새로 정비돼 있습니다
최근 도배나 페인트는 새로 했지만 냉난방이나 누수, 배수 등 실제 설비상태가 충분히 확인되지 않을 수도 있습니다.
현장실사에서 직접 확인해야 할 항목을 기준으로 살펴보는 것이 좋습니다.
비품이 많다고 모두 거래대상은 아닙니다
렌탈이나 리스 물품이 섞여 있을 수 있으므로 실제 소유관계를 확인해야 합니다.
차량 소유관계도 확인합니다
주야간보호센터에서는 차량이 매도자 소유인지 리스·렌탈인지, 잔여 계약이 있는지 확인해야 합니다.
미지급 비용이나 숨은 계약이 없는지 살펴봅니다
- 렌탈료
- 차량 리스료
- 통신비
- 보안·CCTV
- 방역·소독
- 관리서비스
행정 관련 설명이 모호합니다
운영주체 변경이나 지정·신고절차 등에 대한 설명이 명확하지 않다면 계약 전에 실제 처리방법을 확인해야 합니다.
요양시설 인수 전후 필요한 행정절차도 함께 확인해보는 것이 좋습니다.
계약을 지나치게 재촉합니다
자료와 현장을 충분히 확인할 시간을 주지 않고 계약금부터 요구한다면 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
구두설명과 계약서 내용이 다릅니다
직원, 비품, 시설수리나 임대조건처럼 중요한 약속은 계약서와 관련 자료에 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.
자료마다 기준일이 다릅니다
매출자료와 현원, 직원현황의 기준시점이 다르면 숫자를 잘못 비교할 수 있습니다.
너무 좋은 조건에는 이유가 있는지 확인합니다
비슷한 지역과 규모의 시설보다 인수금액이 현저히 낮다면 시설보수, 임대차, 이용자 감소나 직원 이탈 등 다른 이유가 있는지 확인해야 합니다.
제시가격이 실제 조건에 비해 적정한지는 요양시설 적정 인수금액 판단기준과 함께 살펴볼 수 있습니다.
문제가 있다고 무조건 거래를 포기할 필요는 없습니다
시설보수나 직원변동처럼 확인된 문제는 예상비용과 일정으로 바꿔 판단할 수 있습니다.
확인된 위험은 관리할 수 있지만 확인하지 못한 위험은 인수 후에야 비용으로 나타날 수 있습니다.
마지막에는 다섯 가지를 다시 확인합니다
- 재무: 매출과 실제 비용, 추가비용
- 시설: 건물·설비 상태와 투자비
- 사람: 이용자 유지와 직원 근무 여부
- 행정: 실제 운영 가능 여부
- 계약: 인수대상과 책임범위, 임대차조건
좋은 양수도는 위험이 없는 거래가 아니라 위험을 알고 하는 거래입니다
요양시설 양수도에서 가장 위험한 것은 문제가 존재하는 시설이 아니라 어떤 문제가 있는지 확인하지 못한 상태에서 계약하는 것입니다.