요양원이나 주야간보호센터 인수를 검토할 때 매출자료와 사진을 충분히 확인했더라도 현장실사는 별도로 진행하는 것이 좋습니다.
사진은 시설의 한 장면을 보여주지만 실제 공간의 크기와 동선, 설비 상태, 이용자의 생활환경까지 모두 보여주지는 못합니다.
첫 번째는 건물과 시설의 전체 상태입니다
- 외벽과 출입구 상태
- 천장이나 벽의 누수 흔적
- 바닥과 문·창문 상태
- 냉난방 상태
- 화장실과 배수 상태
- 시설 내 악취나 습기 여부
인수 후 어느 정도의 수리비와 교체비가 필요한지를 미리 파악하는 것이 중요합니다.
생활공간은 이용자의 시선에서 봅니다
- 침실과 생활실의 실제 사용상태
- 휠체어나 보행보조기 이동동선
- 화장실 접근성
- 공용공간 활용도
- 채광과 환기
- 식사와 프로그램 공간 배치
도면만 봤을 때와 실제 가구와 장비가 배치된 상태는 다를 수 있습니다.
설비와 비품은 작동상태까지 확인합니다
침대, 냉난방기, 주방설비, 세탁설비, CCTV, 사무기기 등 주요 설비가 정상적으로 작동하는지 확인해야 합니다.
또한 해당 물품이 시설 소유인지 렌탈·리스인지도 함께 살펴봐야 합니다.
서류의 숫자와 실제 현장이 같은지 비교합니다
비품목록의 장비가 실제 현장에 있는지, 차량현황과 실제 차량이 맞는지, 종사자 현황과 실제 근무상황에 차이가 없는지를 확인합니다.
차이가 있다면 바로 문제라고 단정하지 말고 그 이유와 현재 기준을 확인하는 것이 중요합니다.
종사자의 업무동선도 살펴봅니다
간호·요양·사회복지 업무공간과 이용자 생활공간의 배치가 지나치게 비효율적이면 같은 인력으로 운영하더라도 업무부담이 커질 수 있습니다.
주야간보호센터는 차량과 송영동선을 봅니다
- 현재 운영 차량 수
- 차량 소유·리스·렌탈 여부
- 주차공간
- 센터 출입구까지 이용자 이동동선
- 차량 승하차 공간
- 주변 도로 접근성
주변환경도 직접 확인합니다
주차와 차량 진입 여건, 주변 소음, 주거환경과 보호자 접근성 등을 직접 살펴보는 것이 좋습니다.
현장에서 발견한 수리비는 숫자로 바꿉니다
현장실사에서 발견한 문제는 단순히 ‘고쳐야 할 것’으로 기록하지 말고 예상비용으로 정리하는 것이 좋습니다.
- 즉시 수리가 필요한 부분
- 1년 안에 교체가 예상되는 장비
- 운영상 개선이 필요한 공간
- 미관 개선 수준의 항목
이 비용은 결국 실제 인수자금에 포함됩니다. 인수대금 외에 준비해야 할 비용을 계산할 때 함께 반영해야 합니다.
시설상태는 가격 판단에도 영향을 줍니다
같은 매출의 시설이라도 인수 직후 큰 시설투자가 필요한 경우 실제 가치는 달라질 수 있습니다.
현장실사 결과를 요양시설 적정 인수금액 판단에 반영하는 것이 좋습니다.
설명과 현장이 계속 다르다면 한 번 더 확인합니다
서류와 현장의 차이가 반복되거나 중요한 문제에 대한 설명이 명확하지 않다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
계약 전에 확인해야 할 양수도 위험신호와 함께 비교해볼 수 있습니다.
현장실사의 목적은 흠을 찾는 것이 아닙니다
현장실사는 가격을 깎기 위해 문제를 찾는 과정이 아니라 인수 후 실제 어떤 시설을 운영하게 되는지 정확하게 이해하는 과정입니다.