요양원이나 주야간보호센터를 준비하면서 후보건물을 찾다 보면 가장 먼저 이런 질문이 생깁니다.
“이 건물에서 요양시설을 개설할 수 있을까요?”
건물이 넓고 임대료가 적당하다고 해서 바로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
요양시설은 노인복지법상 시설기준뿐 아니라 건축법상 건축물 용도도 함께 맞아야 하기 때문입니다.
따라서 후보건물을 검토할 때는 먼저 건축물대장을 열어 현재 용도가 무엇인지 확인해야 합니다.
전체적인 계약 전 검토순서는 요양시설 건축·인허가, 건물 계약 전에 무엇부터 확인해야 할까요?에서 먼저 확인할 수 있습니다.
요양원과 주야간보호센터는 모두 노인복지시설입니다
노인복지법에서는 노인복지시설을 여러 유형으로 구분하고 있습니다.
우리가 주로 다루는 요양원은 노인의료복지시설에 해당하며, 법령상 정식 명칭은 노인요양시설입니다.
주야간보호센터는 재가노인복지시설에서 제공하는 주·야간보호서비스에 해당합니다.
즉 두 시설은 운영방식은 다르지만 모두 노인복지시설이라는 공통점이 있습니다.
건축법에서는 노인복지시설을 원칙적으로 ‘노유자시설’로 봅니다
건축법 시행령 별표 1은 건축물의 용도를 여러 종류로 분류하고 있습니다.
그중 제11호가 노유자시설이며, 여기에 노인복지시설이 포함됩니다.
따라서 요양원이나 주야간보호센터 후보건물을 검토할 때는 건축물대장상 해당 공간이 노유자시설로 사용할 수 있는지를 우선 확인하는 것이 기본입니다.
다만 법령은 일부 노인복지시설이 단독주택이나 공동주택에 해당할 수 있는 예외도 두고 있으므로 모든 노인복지시설을 무조건 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
‘노유자시설’이라는 이름부터 어렵게 생각할 필요는 없습니다
노유자시설이라는 표현은 노인과 어린이 등 보호가 필요한 사람이 이용하는 시설을 건축법상 하나의 용도로 묶어 분류한 것입니다.
건축법 시행령 별표 1에서는 노유자시설을 크게 다음과 같이 구분합니다.
- 아동 관련 시설
- 노인복지시설
- 그 밖의 사회복지시설·근로복지시설
요양원과 주야간보호센터를 검토할 때는 이 가운데 노인복지시설에 해당하는지를 보는 것입니다.
요양병원과 요양원은 건축물 용도부터 다릅니다
여기서 자주 혼동하는 것이 요양원과 요양병원입니다.
이름에는 모두 ‘요양’이 들어가지만 법적으로는 전혀 다른 시설입니다.
| 구분 | 시설 성격 | 건축물 용도 검토 |
|---|---|---|
| 요양원 | 노인의료복지시설 | 노인복지시설·노유자시설 중심 검토 |
| 주야간보호센터 | 재가노인복지시설 | 노인복지시설·노유자시설 중심 검토 |
| 요양병원 | 의료기관 | 의료시설 |
따라서 과거에 요양병원이 있었던 건물이라는 이유만으로 요양원을 바로 개설할 수 있다고 단정해서도 안 됩니다.
건축물대장에 ‘근린생활시설’이라고 적혀 있다면 어떻게 해야 할까요?
실제로 후보건물을 찾다 보면 제1종 또는 제2종 근린생활시설로 등록된 상가를 많이 만나게 됩니다.
이 경우 가장 먼저 해야 할 일은 “근린생활시설에서도 운영하면 되겠지”라고 판단하는 것이 아니라 계획한 노인복지시설 용도로 변경할 수 있는지를 확인하는 것입니다.
현재 용도와 계획한 용도가 다르면 건축법상 용도변경 절차가 필요할 수 있습니다.
특히 노유자시설은 건축법 시행령의 용도변경 시설군에서 교육 및 복지시설군에 포함됩니다.
업무시설이나 숙박시설도 같은 방식으로 봅니다
사무실로 사용하던 업무시설이나 숙박시설, 판매시설 등을 요양시설로 사용하려는 경우도 마찬가지입니다.
현재 건축물 용도와 계획한 노유자시설의 용도가 다르므로 실제 변경 가능 여부를 먼저 검토해야 합니다.
이때는 단순히 명칭만 바꾸는 것이 아니라 변경된 용도에 맞는 건축기준을 충족해야 할 수 있습니다.
용도변경이 가능하다는 말이 곧 공사가 쉽다는 뜻은 아닙니다
건축사나 중개업자로부터 “용도변경 가능합니다”라는 설명을 들었다고 바로 계약해서는 안 됩니다.
용도변경 과정에서 다음과 같은 문제가 함께 발생할 수 있기 때문입니다.
- 피난·방화 관련 기준
- 소방설비 추가
- 주차기준
- 장애인·이동약자 편의 관련 조건
- 화장실과 급배수
- 계단과 엘리베이터
- 내부구조 변경
따라서 중요한 것은 ‘법적으로 용도변경이 가능한가’뿐 아니라 필요한 공사를 현실적인 비용으로 할 수 있는가입니다.
건축물 용도가 맞아도 노인복지법 시설기준은 별도로 확인합니다
건축물대장에 이미 노유자시설로 표시돼 있다고 해서 요양시설 개설이 자동으로 가능한 것도 아닙니다.
요양원과 주야간보호센터는 각각 노인복지법 시행규칙에서 정하는 시설기준을 갖춰야 합니다.
즉 건축물 용도는 여러 조건 가운데 하나입니다.
실제로는 목표정원에 필요한 면적과 공간배치, 설비, 이동동선 등을 함께 확인해야 합니다.
기존에 정리한 요양시설 건물 계약 전, 반드시 확인해야 할 조건은?도 함께 보는 것이 좋습니다.
같은 ‘노유자시설’이라고 내부구조가 모두 적합한 것도 아닙니다
과거 어린이집이나 다른 복지시설로 사용했던 건물이 노유자시설로 등록돼 있을 수 있습니다.
하지만 건축물 용도가 같다는 이유만으로 요양원이나 주야간보호센터 시설기준까지 자동으로 충족하는 것은 아닙니다.
어르신의 생활공간과 화장실, 프로그램공간, 침실과 이동동선 등 계획한 시설에 필요한 구조를 별도로 검토해야 합니다.
건축물 전체의 용도와 해당 호실의 용도를 구분해서 봅니다
상가건물이나 복합건축물에서는 건물 전체의 주용도만 보고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
실제로 임차하려는 해당 층과 호실이 어떤 용도로 등록돼 있는지를 확인해야 합니다.
같은 건물 안에서도 층별·호실별 용도가 서로 다를 수 있기 때문입니다.
따라서 건축물대장의 표제부만 보지 말고 필요한 경우 전유부와 층별 현황까지 확인하는 것이 좋습니다.
건축물대장과 현장이 다른 경우도 있습니다
서류상으로는 적합해 보여도 현장 구조가 도면과 다른 건물이 있을 수 있습니다.
벽체를 임의로 변경했거나 공간을 확장한 경우, 또는 공부상 존재하지 않는 공간을 실제로 사용하는 경우도 확인해야 합니다.
이런 문제가 있다면 요양시설 개설 전에 정리가 필요한지부터 검토해야 합니다.
과거에 요양시설이 운영됐던 건물도 다시 확인합니다
“여기 예전에 요양원이었습니다”라는 설명은 좋은 참고자료가 될 수 있습니다.
하지만 과거에 운영됐다는 사실만으로 현재도 바로 개설 가능하다고 단정해서는 안 됩니다.
법령과 시설기준이 달라졌을 수 있고, 당시 시설의 정원과 현재 계획한 정원도 다를 수 있습니다.
또 이전 시설이 폐업한 뒤 내부구조나 건축물 용도가 변경됐을 가능성도 있습니다.
임대차계약 전에 건축물대장을 직접 확인합니다
중개업자나 건물주의 설명만 듣기보다 실제 건축물대장을 직접 확인하는 것이 좋습니다.
최소한 다음 항목은 확인합니다.
- 건물 주소
- 해당 층과 호실
- 현재 건축물 용도
- 면적
- 건물 구조
- 위반건축물 표시 여부
- 실제 현장과 공부상 구조의 일치 여부
용도변경 여부는 계약 전에 결정해야 합니다
계약을 체결한 뒤 “이 건물은 노유자시설로 변경해야 합니다”라는 사실을 알게 되면 협상력이 크게 줄어듭니다.
추가 설계비와 공사비가 발생해도 이미 보증금과 계약금을 지급한 상태라면 다른 건물을 선택하기 어려울 수 있습니다.
따라서 용도변경 여부와 예상되는 공사범위는 계약 전에 확인하는 것이 원칙입니다.
다음 3편인 요양시설 용도변경, 언제 필요하고 무엇을 확인해야 할까요?에서 이 부분을 별도로 자세히 살펴보겠습니다.
관할 지자체의 건축부서와 노인복지 담당부서를 함께 확인합니다
요양시설은 건축법만 확인해서 끝나는 시설이 아닙니다.
건축물 용도는 건축 관련 부서에서 확인하고, 실제 노인복지시설 설치 가능성과 시설기준은 노인복지 담당부서에서 확인하는 방식으로 접근하는 것이 좋습니다.
필요한 경우 소방 관련 사항도 별도로 검토해야 합니다.
한 부서에서 “가능하다”는 답변을 들었다고 전체 인허가가 완료됐다고 생각하지 않는 것이 중요합니다.
계약 전에는 주소와 평면도를 가지고 문의합니다
관할기관에 단순히 “요양원 가능한가요?”라고 문의하면 정확한 답을 받기 어렵습니다.
다음 자료를 준비하면 더 구체적인 검토가 가능합니다.
- 정확한 주소
- 해당 층과 호실
- 건축물대장
- 평면도
- 요양원 또는 주야간보호센터 여부
- 목표정원
- 예상 공사내용
건축물 용도 판단은 이렇게 정리하면 됩니다
- 1. 개설하려는 시설유형을 확정합니다.
- 2. 건축물대장의 현재 용도를 확인합니다.
- 3. 노유자시설 해당 여부를 검토합니다.
- 4. 현재 용도가 다르면 용도변경 가능성을 확인합니다.
- 5. 용도변경에 따라 필요한 건축·소방·주차 조건을 확인합니다.
- 6. 노인복지법상 별도 시설기준을 다시 검토합니다.
- 7. 관계기관 사전확인 후 계약 여부를 결정합니다.
중요한 것은 ‘현재 용도’보다 최종적으로 사용할 수 있는가입니다
후보건물의 건축물대장이 이미 노유자시설이라면 검토해야 할 문제가 줄어들 수 있습니다.
반대로 현재 근린생활시설이나 업무시설이라고 해서 반드시 포기해야 하는 것도 아닙니다.
핵심은 계획한 요양시설 용도로 적법하게 변경할 수 있는지, 필요한 공사를 감당할 수 있는지, 변경 후 노인복지시설 기준까지 충족할 수 있는지입니다.
건축물 용도는 후보건물을 탈락시키거나 선택하기 위한 첫 번째 필터입니다.
계약한 뒤 확인하는 것이 아니라 계약 전에 확인해야 합니다.