요양원이나 주야간보호센터 신규 개설을 준비하면서 마음에 드는 건물을 찾으면 계약부터 서두르고 싶을 수 있습니다.
하지만 요양시설은 일반 사무실이나 상가처럼 단순히 면적과 임대료만 맞으면 사용할 수 있는 시설이 아닙니다.
건축물의 용도, 실제 사용할 수 있는 면적, 시설기준, 피난·소방, 주차와 차량접근, 내부공사 가능성까지 확인한 뒤 계약하는 것이 중요합니다.
신규 개설의 전체 준비순서를 아직 정리하지 않았다면 먼저 요양원·주야간보호센터 신규 개설, 처음 무엇부터 확인해야 할까요?를 확인해보는 것이 좋습니다.
첫 번째는 건축물대장의 용도를 확인합니다
건물을 볼 때 가장 먼저 확인할 서류 중 하나가 건축물대장입니다.
건축법 시행령의 용도별 건축물 분류에서는 노인복지시설을 노유자시설로 분류하고 있습니다.
다만 현재 건축물대장에 다른 용도로 표시돼 있다고 해서 무조건 사용할 수 없다는 의미도 아니며, 반대로 면적이 충분하다고 자동으로 요양시설을 설치할 수 있는 것도 아닙니다.
현재 건축물의 용도와 개설하려는 시설 유형을 비교하고, 필요한 경우 용도변경 가능 여부까지 관할 행정기관과 건축전문가에게 확인해야 합니다.
계약 전에 ‘요양시설 사용 가능’ 여부를 먼저 확인합니다
중개 과정에서 “예전에 비슷한 시설이 있었다”, “요양시설도 가능할 것이다”라는 설명을 들을 수 있습니다.
하지만 구두설명만으로 계약을 결정해서는 안 됩니다.
같은 건물이라도 층, 면적, 구조, 기존 용도와 지역의 건축·소방 조건 등에 따라 실제 적용되는 절차가 달라질 수 있습니다.
따라서 계약금 지급 전에 해당 주소와 층, 예상 시설유형과 정원까지 정리해 관계기관에 확인하는 것이 좋습니다.
두 번째는 계약면적이 아니라 실제 인정되는 면적을 봅니다
부동산 광고에 표시된 면적과 요양시설 기준을 적용할 때 인정되는 면적은 다를 수 있습니다.
특히 공용복도나 계단, 건물의 공용부분 등이 포함된 계약면적만 보고 정원을 계산하면 실제 개설단계에서 예상보다 적은 정원만 가능할 수 있습니다.
따라서 임대차계약서의 숫자만 보지 말고 다음 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 건축물대장
- 건축물 현황도 또는 평면도
- 전용으로 사용하는 실제 공간
- 공용면적의 범위
- 시설기준 산정에 실제 포함되는 면적
법제처 해석에서도 주·야간보호시설의 시설 연면적을 판단할 때 시설 외부의 공용복도 등은 시설 연면적에 포함되지 않는다고 본 사례가 있습니다. 따라서 면적 산정은 계약 전에 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
요양원은 목표정원에 맞는 면적부터 계산합니다
현행 노인복지법 시행규칙의 노인의료복지시설 기준에 따르면 노인요양시설은 입소정원 10명 이상이어야 하며, 입소정원 1명당 일정 수준 이상의 연면적을 확보하도록 규정하고 있습니다.
현재 기준은 입소정원 1명당 연면적 23.6㎡ 이상입니다.
예를 들어 건물이 넓어 보여도 실제 인정되는 면적을 기준으로 계산했을 때 원하는 정원이 나오지 않을 수 있습니다.
따라서 “이 건물에 최대 몇 명까지 가능한가?”를 먼저 계산한 뒤 사업성을 검토하는 것이 좋습니다.
주야간보호센터도 면적기준을 먼저 확인합니다
주·야간보호시설 역시 법령에서 일정한 시설규모와 공간기준을 두고 있습니다.
현행 기준에서는 시설 연면적 90㎡ 이상이 기본이며, 이용정원이 6명 이상인 경우 생활실 또는 침실에 이용정원 1명당 6.6㎡ 이상의 공간을 확보하도록 하고 있습니다.
따라서 단순히 “100㎡짜리 상가니까 센터를 만들 수 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
사무실과 프로그램실, 생활공간, 화장실 등 필요한 공간을 실제 배치했을 때 원하는 정원을 확보할 수 있는지를 설계단계에서 검토해야 합니다.
세 번째는 평면도를 실제 시설로 바꿔서 봅니다
빈 상가는 넓어 보입니다.
하지만 실제 요양시설에 필요한 공간을 하나씩 배치하면 체감면적은 크게 달라질 수 있습니다.
후보건물을 검토할 때는 간단하게라도 평면도 위에 필요한 공간을 배치해보는 것이 좋습니다.
- 생활실 또는 침실
- 사무공간
- 프로그램 공간
- 식당과 조리공간
- 화장실과 세면·목욕 관련 공간
- 의료·간호 관련 공간
- 세탁·보관공간
- 직원 업무공간
시설유형에 따라 필요한 공간과 설비가 다르므로 최종 배치는 현행 시설기준을 기준으로 확인해야 합니다.
기둥과 벽의 위치도 생각보다 중요합니다
전체 면적은 충분하지만 기둥이 많거나 벽체 배치가 좋지 않으면 실제 공간활용이 어려울 수 있습니다.
특히 오래된 건물이나 여러 상가를 합치는 경우에는 철거할 수 없는 구조벽이나 기둥 때문에 원하는 평면이 나오지 않을 수 있습니다.
따라서 계약 전에 실제 설계가 가능한지 확인하는 것이 좋습니다.
네 번째는 어르신의 이동동선을 직접 걸어봅니다
요양시설에서 동선은 단순한 편의 문제가 아닙니다.
휠체어나 보행보조기를 사용하는 이용자가 실제로 이동할 수 있는지를 봐야 합니다.
- 건물 입구에서 시설까지
- 주차장에서 출입구까지
- 엘리베이터에서 시설까지
- 생활공간에서 화장실까지
- 생활공간에서 식사·프로그램 공간까지
현행 노인요양시설 기준도 복도·화장실·침실 등 입소자가 통상 사용하는 공간에 휠체어 이동이 가능한 공간과 문턱제거, 손잡이, 미끄럼 방지 등 노인의 활동에 적합한 구조를 요구하고 있습니다.
엘리베이터가 있다는 것만으로 충분하지 않습니다
2층 이상 시설을 검토할 때는 엘리베이터 유무만 확인하지 말고 실제 이용 가능성을 봐야 합니다.
휠체어가 편하게 들어가는지, 시설 출입구와 연결되는 동선은 어떤지, 다른 입주자와 함께 사용할 때 혼잡하지 않은지도 확인할 필요가 있습니다.
다섯 번째는 주차와 차량 진입을 확인합니다
주차장 면수가 있다는 사실과 실제 요양시설 운영이 편리하다는 것은 다른 문제입니다.
특히 주야간보호센터는 송영차량이 반복적으로 드나들기 때문에 실제 현장에서 차량을 움직여보는 것이 좋습니다.
- 센터 차량 진입 가능 여부
- 승하차 공간
- 차량 회차 가능 여부
- 다른 입주자의 차량과 충돌 여부
- 보호자 방문차량 주차 가능 여부
- 직원 주차 가능 여부
주야간보호센터의 입지는 주야간보호센터 입지, 유동인구보다 더 중요한 것은 무엇일까요?와 함께 검토하면 좋습니다.
여섯 번째는 피난과 소방조건을 확인합니다
요양시설은 화재나 재난상황에서 이용자가 스스로 빠르게 대피하기 어려울 수 있기 때문에 안전 관련 기준을 중요하게 봐야 합니다.
건축법과 소방 관련 법령에서도 노인복지시설을 별도의 용도로 다루며 건물의 규모와 층, 시설유형 등에 따라 적용되는 기준이 달라질 수 있습니다.
따라서 계약 전에 소방시설과 피난동선, 비상구 등의 적합 여부와 추가공사 가능성을 확인해야 합니다.
기존 건물에 소방설비가 있다고 해서 새로운 시설용도에 필요한 조건을 모두 충족한다는 의미는 아닙니다.
일곱 번째는 실제 공사 가능성을 확인합니다
시설기준을 맞추기 위해 내부공사가 필요할 수 있습니다.
하지만 임대건물에서는 원하는 공사를 모두 할 수 있는 것은 아닙니다.
- 벽체 철거·신설 가능 여부
- 화장실 추가 가능 여부
- 급·배수 공사 가능 여부
- 전기용량 증설 가능 여부
- 냉난방 설비 변경 가능 여부
- 소방공사 가능 여부
- 간판 설치 가능 여부
건물주가 공사를 허용하는지와 건축·설비 측면에서 실제 가능한지는 서로 다른 문제이므로 두 부분을 모두 확인해야 합니다.
건물의 불법 증축이나 무단변경도 확인합니다
현장에서 사용하는 공간이 건축물대장이나 도면과 다른 경우도 있을 수 있습니다.
베란다나 창고 등이 임의로 확장돼 있거나 기존 구조가 허가된 상태와 다르다면 개설과정에서 문제가 될 가능성을 확인해야 합니다.
따라서 현장만 보지 말고 공부상 자료와 실제 구조를 비교하는 것이 좋습니다.
여덟 번째는 다른 입주업종도 살펴봅니다
같은 건물에 어떤 시설과 업종이 들어와 있는지도 확인해볼 필요가 있습니다.
출입구와 엘리베이터, 주차장을 여러 업종이 함께 사용하는 경우 실제 운영과 이용자의 이동에 불편이 생길 수 있기 때문입니다.
시설 주변의 소음이나 냄새, 야간 운영업종 등 생활시설과 맞지 않는 요소가 없는지도 살펴보는 것이 좋습니다.
아홉 번째는 건물주의 장기 임대의사를 봅니다
요양시설은 건물에 적지 않은 공사비와 설비비가 투입될 수 있습니다.
따라서 단기간만 사용할 수 있는 임대차라면 초기 투자금을 회수하기 어려울 수 있습니다.
계약기간과 갱신조건, 임대료 인상 가능성, 원상복구 범위를 계약 전에 확인해야 합니다.
특히 인허가 전에 계약하는 경우에는 계약조건을 더 신중하게 설계해야 합니다.
다음 편인 요양시설 임대차계약, 인허가 전에 계약해도 될까요?에서 계약특약과 위험관리 방법을 자세히 살펴보겠습니다.
열 번째는 계약 전에 인허가 가능성을 다시 확인합니다
건축사나 중개업자의 검토를 받았더라도 최종적으로 실제 개설에 필요한 행정절차를 확인하는 것이 좋습니다.
후보건물의 주소, 층, 면적과 평면도, 예상 시설유형과 정원을 준비해 관할 지방자치단체 등 관계기관에 문의하면 보다 구체적인 검토가 가능합니다.
건물 계약부터 실제 개원까지의 전체 행정 흐름은 요양시설 개설 인허가, 건물 계약부터 개원까지 어떤 순서로 진행될까요?에서 이어서 정리하겠습니다.
싼 건물이 좋은 건물은 아닙니다
임대료가 주변보다 낮다는 것은 분명 장점이 될 수 있습니다.
하지만 용도변경과 소방공사, 엘리베이터나 화장실 공사 등 추가비용이 많이 필요하다면 실제 개설비용은 오히려 더 커질 수 있습니다.
따라서 월세보다 시설로 사용 가능한 상태까지 만드는 총비용을 계산하는 것이 중요합니다.
계약 전에 한 번 더 볼 건물의 신호가 있습니다
건물주는 바로 계약하자고 하는데 용도와 인허가 가능 여부가 확인되지 않았거나, 도면과 현장이 다르고, 주차·피난·공사 가능성을 명확하게 설명하지 못한다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
이런 위험요소는 요양시설 입지 검토, 이런 건물과 지역은 계약 전에 한 번 더 보세요에서 다시 종합적으로 점검하겠습니다.
좋은 건물은 넓고 새 건물이 아니라 개설 가능한 건물입니다
요양시설 건물을 찾을 때 가장 중요한 질문은 “건물이 좋아 보이는가?”가 아닙니다.
원하는 정원으로 시설기준을 충족할 수 있는지, 안전하게 운영할 수 있는지, 필요한 공사를 현실적인 비용으로 할 수 있는지, 그리고 실제 인허가까지 가능한지를 확인해야 합니다.
이 네 가지가 확인된 뒤에 임대료와 입지, 디자인을 비교하는 것이 안전한 신규 개설의 순서입니다.