요양원이나 주야간보호센터 신규 개설을 준비하다 마음에 드는 건물을 찾으면 이런 고민이 생깁니다.
“아직 인허가가 끝나지 않았는데 임대차계약부터 체결해도 될까요?”
결론부터 말하면 계약 자체를 무조건 인허가 이후에만 해야 하는 것은 아닙니다.
다만 요양시설은 일반 상가와 달리 건축물의 용도, 시설유형별 면적과 설비, 안전기준, 건물의 소유·사용권 요건과 장기요양기관 지정까지 여러 조건이 연결되기 때문에 아무 확인 없이 건물부터 계약하는 방식은 피하는 것이 좋습니다.
아직 후보건물의 기본조건을 확인하지 않았다면 먼저 요양시설 건물 계약 전, 반드시 확인해야 할 조건은?에서 용도와 면적, 구조와 안전조건부터 점검하는 것이 좋습니다.
먼저 ‘인허가’가 하나의 절차가 아니라는 점을 알아야 합니다
요양시설 개설에서 흔히 ‘인허가’라고 한 단어로 표현하지만 실제로는 여러 절차가 연결됩니다.
요양원과 주야간보호센터는 노인복지시설 설치와 관련한 절차가 있고, 장기요양급여를 제공하려면 별도로 장기요양기관 지정을 받아야 합니다.
현행 노인장기요양보험법은 장기요양기관을 운영하려는 자가 필요한 시설과 인력을 갖추고 관할 지방자치단체의 지정을 받도록 규정하고 있습니다.
따라서 임대차계약을 체결했다는 사실만으로 장기요양기관 운영이 가능한 것은 아닙니다.
시설유형에 따라 임차건물 사용 가능 여부부터 다르게 확인합니다
특히 이 부분은 요양원과 주야간보호센터를 동일하게 생각해서는 안 됩니다.
주·야간보호시설의 설치신고에서는 시설을 설치할 토지와 건물에 대한 소유권 또는 사용권을 증명하는 서류를 제출하도록 규정하고 있습니다.
따라서 임대차계약 등을 통해 적법한 사용권을 확보하는 구조를 검토할 수 있습니다.
반면 노인요양시설 등 노인의료복지시설은 설치신고 단계에서 토지와 건물의 소유권을 증명하는 서류가 원칙적으로 요구되고, 일부 법에서 정한 경우에 한해 사용권을 증명하는 서류로 갈음할 수 있습니다.
따라서 요양원을 임차건물에서 개설하려는 경우에는 계약 전에 계획한 시설유형과 정원, 지역이 실제 사용권 요건에 해당하는지 반드시 먼저 확인해야 합니다.
‘이 건물에서 가능할 것 같다’는 말만으로 계약하지 않습니다
중개업자나 건물주가 “예전에 병원으로 썼다”, “복지시설도 가능하다”, “다른 지역에서도 다 이렇게 했다”고 설명할 수 있습니다.
하지만 다른 건물이나 다른 지역에서 가능했던 사례가 현재 후보건물에 그대로 적용된다는 보장은 없습니다.
계약 전에 최소한 다음 정보를 정리한 뒤 관계기관과 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
- 정확한 건물 주소와 해당 층
- 건축물대장상 현재 용도
- 전용면적과 평면도
- 요양원 또는 주야간보호센터 여부
- 예상 정원
- 임차 또는 소유 형태
- 예상 공사내용
계약 전에 완벽한 최종승인을 받을 수 없는 경우도 있습니다
실무적으로는 건물 사용권이나 구체적인 평면계획 등이 있어야 다음 행정절차를 진행할 수 있는 경우가 있어 모든 절차를 완료한 뒤 임대차계약을 체결하는 것이 현실적으로 어려울 수도 있습니다.
이 때문에 중요한 것은 ‘선계약을 절대 하지 않는 것’보다 확인하지 못한 위험을 계약서에서 어떻게 관리하는가입니다.
인허가 가능 여부를 조건으로 하는 특약을 검토합니다
후보건물의 기본검토는 끝났지만 최종 행정절차가 남아 있다면 임대차계약의 특약을 활용하는 방법을 검토할 수 있습니다.
예를 들어 계약 당사자 간 협의에 따라 다음과 같은 내용을 계약서에 구체적으로 정하는 방식을 생각할 수 있습니다.
- 계획한 요양시설의 설치 또는 지정이 건물 자체의 사유로 불가능한 경우의 계약처리 방법
- 계약금이나 보증금 반환 여부와 반환시점
- 용도변경이나 시설공사에 대한 임대인의 협조
- 소방·전기·급배수 등 필요한 공사의 허용범위
- 행정기관 제출에 필요한 건물서류 제공
- 간판 설치와 외부공사 가능 여부
특약의 효력과 구체적인 문구는 실제 계약관계에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 거래라면 공인중개사와 법률전문가 등의 검토를 받는 것이 안전합니다.
‘인허가 불가 시 계약금 반환’은 모호하게 쓰지 않는 것이 좋습니다
특약을 넣더라도 단순히 “인허가가 안 되면 계약을 해제한다” 정도로만 작성하면 나중에 어느 경우를 의미하는지 다툼이 생길 수 있습니다.
건물의 용도나 구조, 소방조건처럼 임대목적물 때문에 불가능한 경우와 임차인의 자금이나 인력 문제처럼 건물과 관계없는 사유는 성격이 다를 수 있습니다.
따라서 어떤 사유가 발생했을 때 어떤 절차로 계약을 종료하고 지급한 금액을 어떻게 처리할지 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
공사할 수 있는 권한도 계약서에서 확인합니다
요양시설은 일반 사무실보다 내부구조와 설비를 많이 변경해야 할 수 있습니다.
- 벽체 철거와 신설
- 화장실 추가 또는 변경
- 급·배수 공사
- 전기설비 증설
- 냉난방 설비
- 소방설비
- 출입구와 이동동선 개선
건물주가 임대를 허락했다고 해서 이런 공사까지 모두 허용한 것은 아닙니다.
공사범위와 비용부담, 건물주의 동의가 필요한 부분을 계약 전에 정리해야 합니다.
원상복구 범위도 계약할 때 정합니다
요양시설 개설을 위해 큰 비용을 들여 공사한 뒤 임대차가 종료됐을 때 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다.
새로 설치한 벽이나 화장실, 전기·소방설비 등을 어디까지 철거해야 하는지 계약 당시 상태가 명확하지 않으면 퇴거 시 큰 비용이 생길 수 있습니다.
따라서 가능하면 계약 당시 건물상태를 사진이나 도면으로 남기고 원상복구 범위를 협의해두는 것이 좋습니다.
공사기간 동안 임대료가 언제부터 발생하는지도 확인합니다
임대차계약을 체결한 뒤 바로 영업을 시작할 수 있는 것은 아닙니다.
설계, 공사, 시설설치와 행정절차, 인력채용 등에 시간이 필요합니다.
계약일 바로 다음 날부터 월세가 발생한다면 개원 전에 상당한 임대료가 먼저 지출될 수 있습니다.
따라서 건물주와 협의가 가능하다면 다음 일정을 명확하게 구분해보는 것이 좋습니다.
- 계약 체결일
- 건물 인도일
- 공사 시작일
- 임대료 계산 시작일
- 예상 공사완료일
- 예상 개원일
공사기간의 임대료 면제나 감면 여부는 당사자 간 계약조건이므로 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.
계약기간은 초기 투자비와 함께 판단합니다
요양시설은 인테리어와 설비 등에 적지 않은 초기투자가 들어갈 수 있습니다.
그런데 임대차기간이 짧거나 갱신조건이 불확실하다면 시설이 안정될 무렵 다시 이전 문제를 고민해야 할 수 있습니다.
따라서 계약기간과 갱신조건, 임대료 조정방식 등을 초기 투자금 회수기간과 함께 보는 것이 좋습니다.
보증금과 월세만 보지 말고 총 개설비용을 봅니다
임대차조건이 좋아 보여도 시설기준을 맞추기 위한 공사비가 지나치게 많이 필요하다면 실제로는 비싼 건물일 수 있습니다.
반대로 월세는 조금 높더라도 추가공사가 거의 필요하지 않고 개원일정을 단축할 수 있다면 전체 사업비에서는 더 유리할 수도 있습니다.
건물비와 공사비, 장비, 차량, 인력과 초기 운영자금까지 합친 전체 자금계획은 요양시설 신규 개설 비용, 실제로 얼마까지 준비해야 할까요?에서 자세히 계산해보겠습니다.
건물주가 행정절차에 협조할 수 있는지도 확인합니다
개설과정에서는 등기나 건축물 관련 자료, 도면 등 건물 관련 서류가 필요할 수 있습니다.
용도변경이나 시설공사 과정에서 소유자의 동의가 필요한 사항도 발생할 수 있습니다.
따라서 계약 전에는 건물주가 요양시설로 사용한다는 사실을 명확하게 알고 있는지와 필요한 절차에 협조할 의사가 있는지를 확인하는 것이 좋습니다.
계약금을 크게 지급하기 전에 확인 가능한 것은 최대한 확인합니다
좋은 건물이라고 생각해도 계약을 빨리 해야 한다는 이유만으로 검토를 생략해서는 안 됩니다.
계약 전에 확인할 수 있는 사항과 계약 후에만 진행할 수 있는 사항을 구분하고, 계약 전에 가능한 확인은 최대한 끝내는 것이 안전합니다.
특히 용도, 면적, 시설기준, 소유·사용권 조건과 기본적인 공사 가능성이 불분명한 상태에서 큰 금액을 먼저 지급하는 것은 신중해야 합니다.
인허가 순서를 알고 계약일정을 잡습니다
시설 개설에는 건물확보 이후에도 설계와 공사, 설치신고, 장기요양기관 지정 등 여러 단계가 이어질 수 있습니다.
전체 과정에서 어떤 단계가 먼저 필요한지 알고 있어야 임대차계약일과 월세 시작일, 공사일정을 현실적으로 정할 수 있습니다.
전체 절차는 요양시설 개설 인허가, 건물 계약부터 개원까지 어떤 순서로 진행될까요?에서 단계별로 정리하겠습니다.
임대차계약은 빠르게 하는 것보다 빠져나올 수 없는 위험을 없애는 것이 중요합니다
마음에 드는 건물을 다른 사람이 계약할까 걱정해 서두를 수 있습니다.
하지만 요양시설은 건물을 확보하는 것보다 그 건물에서 실제 시설을 개설하고 장기간 운영할 수 있는가가 훨씬 중요합니다.
따라서 임대차계약 전에는 시설유형별 소유·사용권 요건, 건축물과 시설기준, 공사 가능성과 행정절차를 최대한 확인하고, 남아 있는 불확실성은 계약조건과 특약으로 관리하는 것이 좋습니다.
좋은 임대차계약은 가장 빨리 체결한 계약이 아니라 개원하지 못하는 위험과 예상하지 못한 비용을 최대한 줄인 계약입니다.